01 · Que casas estão vazias?
As segundas habitações são um grupo diferente das casas vagas.
Os Censos contaram quase seis milhões de alojamentos familiares clássicos em Portugal. Cerca de 4,1 milhões eram residência habitual. Outros 1,1 milhões tinham uso secundário ou sazonal, como uma casa de férias. Havia ainda 723 mil alojamentos vagos.
Dentro dos vagos, quase metade estava para venda ou arrendamento. Os restantes 375 mil estavam desocupados por outros motivos. É nesta última parcela que a pergunta sobre voltar a utilizar casas ganha um foco mais preciso.
Alojamentos familiares clássicos por forma de ocupação · Portugal, 2021 · Contagem
Residência habitual69,4%
Uso secundário ou sazonal18,5%
Vagas para venda ou arrendamento5,8%
Vagas por outros motivos6,3%
Percentagens calculadas sobre todos os alojamentos familiares clássicos: 5 970 677.
Fonte: INE, Censos 2021, publicados pelo IHRU, estudo de 2024, p. 22. Gráfico e cálculos próprios. Descarregar dados (CSV).
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| Categoria | Alojamentos | % do total |
|---|---|---|
| Residência habitual | 4 142 581 | 69,4% |
| Uso secundário ou sazonal | 1 104 881 | 18,5% |
| Vagas para venda ou arrendamento | 348 097 | 5,8% |
| Vagas por outros motivos | 375 118 | 6,3% |
O que significa «vago por outros motivos»?
O IHRU dá exemplos: falecimento do anterior morador, partilhas de herdeiros pendentes ou espera por obras. A categoria não separa o peso de cada motivo. Usamos «fora do mercado» para este grupo, à data do recenseamento.
02 · Quantas precisam de obras?
249 mil casas em edifícios com menores necessidades de obras.
O cruzamento com a conservação muda a pergunta. Dos 375 118 alojamentos vagos por outros motivos, 248 534 estavam em edifícios sem necessidade de reparação ou com reparações ligeiras. Os restantes 126 584 estavam em edifícios que precisavam de reparações médias ou profundas.
A avaliação do edifício deixa por verificar o interior de cada casa, o custo das obras e as condições necessárias para a habitar. A investigação tem de olhar também para os obstáculos à sua utilização.
Portugal, 2021 · Percentagem dentro de cada grupo de alojamentos vagos
Para venda ou arrendamento348 097 casas
Vagas por outros motivos375 118 casas
Entre os vagos por outros motivos, há cerca de 121 950 alojamentos a mais no grupo com menores necessidades de obras do que no grupo com reparações médias ou profundas.
Fonte: INE, Censos 2021, publicados pelo IHRU, estudo de 2024, p. 32. Gráfico e cálculos próprios. Descarregar dados (CSV).
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| Finalidade | Sem obras / ligeiras | Médias / profundas | Total |
|---|---|---|---|
| Para venda ou arrendamento | 236 927 | 111 170 | 348 097 |
| Vagas por outros motivos | 248 534 | 126 584 | 375 118 |
03 · Onde estão?
O Centro liderava na contagem. O Alentejo, na proporção de casas vagas.
O Centro tinha mais alojamentos vagos em números absolutos. O Alentejo apresentava a maior proporção entre estas sete regiões. Na Área Metropolitana de Lisboa havia quase 160 mil: cerca de 22% dos vagos do país.
Esta distribuição mostra por que é necessário localizar as casas e conhecer a procura à sua volta. É preciso conhecer o emprego, os transportes e os serviços disponíveis, além do preço a que a casa chegaria ao mercado.
Todos os alojamentos vagos · 2021 · Número de alojamentos. Regiões NUTS II da delimitação de 2013.
Área Metropolitana de Lisboa: 159 776 casas vagas, 10,7% do parque. São 25 133 a menos do que em 2011.
Inclui casas para venda ou arrendamento e vagas por outros motivos. Não é a localização das 248 534 casas do capítulo anterior.
Fonte: INE, Censos 2021 e 2011, publicados pelo IHRU, 2023, tabela 3, p. 8. Gráfico e cálculos próprios. Descarregar dados (CSV).
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| Região | Parque clássico | Vagos | % de vagos |
|---|---|---|---|
| Norte | 1 894 933 | 194 449 | 10,3% |
| Centro | 1 470 422 | 212 313 | 14,4% |
| Área Metropolitana de Lisboa | 1 496 902 | 159 776 | 10,7% |
| Alentejo | 472 808 | 77 945 | 16,5% |
| Algarve | 391 416 | 46 752 | 11,9% |
| Região Autónoma dos Açores | 113 159 | 14 001 | 12,4% |
| Região Autónoma da Madeira | 131 037 | 17 979 | 13,7% |
04 · Quem sabe onde estão?
Para saber quais são as casas, o primeiro interlocutor é o município.
Há informação em entidades diferentes. Os Censos descrevem a ocupação num momento. As finanças identificam o prédio para efeitos fiscais. A identificação e declaração de devolutos envolve o município, verificação de indícios e aplicação de critérios legais. Não foi encontrada uma lista pública nacional que identifique todas as casas hoje vagas e disponíveis.
Municípios
Identificam indícios, instruem procedimentos e declaram imóveis devolutos. Podem solicitar informação de fornecimentos e consumos nos termos legais.
O processo administrativo verifica requisitos e excepções. Um indício não equivale a uma declaração nem a disponibilidade para habitar.
INE
Recolhe a localização e a forma de ocupação nos Censos; publica estatísticas territoriais.
Os dados individuais têm finalidade estatística e estão protegidos por segredo estatístico. Não são uma lista pública de portas disponíveis.
Autoridade Tributária
A matriz urbana identifica localização, titulares fiscais e características do prédio. Recebe a informação municipal necessária aos efeitos fiscais.
A matriz identifica o prédio para efeitos fiscais; não certifica, só por si, a ocupação actual nem a sua disponibilidade.
IHRU / OHARU
Organiza e divulga indicadores habitacionais, incluindo um painel dos Censos até ao município.
O painel consultado não é um inventário público actualizado de cada apartamento vago.
Base municipal: Decreto-Lei n.º 159/2006, artigos 4.º e 5.º, com alterações do Decreto-Lei n.º 67/2019. A articulação de dados administrativos exige fundamento legal; as respostas individuais dos Censos têm finalidade estatística e não são um registo administrativo para fiscalização.
Que detalhe existe para Lisboa, Porto e áreas metropolitanas?
Existem mapas de concentração e um inventário municipal de devolutos.
A Carta Municipal de Habitação, edição de Junho de 2025, identifica a DGEP / UCT como responsável pelo levantamento descrito. Na p. 67 apresenta o gradiente de edifícios com fracções devolutas e a variação de casas vagas por freguesia.
O diagnóstico destaca Santa Maria Maior e também Santo António, Misericórdia, Marvila e Estrela. O inventário descrito refere-se ao final de 2022; não é uma contagem actual de casas disponíveis.
Que dados pedir para aprofundar este território?
Pedir ao Município a versão actualizada, agregada por freguesia ou área estatística, com data, uso habitacional, classificação total/parcial e método. Confirmar a unidade: edifício, artigo matricial ou fracção.
Solicitar contagens agregadas, cobertura territorial e data de actualização. Separar uso habitacional de outros usos e indícios de classificação formal. Para análise pública, evitar listas nominativas e dados identificáveis desnecessários.
Carta Municipal de Habitação, edição 2025, pp. 66–67 e mapas C24–C26 ↗ · O PDF municipal tem cerca de 97 MB; os mapas são uma fotografia histórica.
05 · O que mudou?
Em 2021 havia menos casas vagas do que em 2011.
A contagem passou de 735 128 para 723 215 alojamentos. São menos 11 913, uma descida de 1,6%. A variação é pequena face ao total e termina em 2021.
Portugal · Todos os alojamentos familiares clássicos vagos
Fonte: INE, Censos 2021 e 2011, publicados pelo IHRU, 2023, tabela 3, p. 8. Gráfico e cálculos próprios. Descarregar dados (CSV).
Para perceber o que existe hoje, seria necessário acompanhar entradas e saídas: casas entretanto ocupadas, recuperadas, demolidas ou novamente desocupadas. A comparação apresentada termina em 2021.
06 · O que permitiria usá-las?
Para abrir estas portas, faltam respostas sobre cada casa.
Há quase 249 mil alojamentos que merecem esse olhar: estavam fora do mercado, em edifícios com menores necessidades de reparação. Para saber quantos podem voltar a receber pessoas, faltam quatro verificações.
- A situação actual. Continua vazia? Quem a pode disponibilizar?
- As condições interiores. Que obras, equipamentos e ligações são necessários?
- A localização e o preço. Há procura para viver ali e condições de acesso?
- O caminho para a utilização. Que acordo, intervenção ou resolução de pendências permitiria ocupá-la, a que custo e em quanto tempo?
As respostas permitem escolher a intervenção: financiar obras, resolver pendências, encontrar quem faça a gestão ou verificar se há procura. É aqui que as experiências de outros países podem ajudar.
O total de casas vagas dá a dimensão da pergunta. A resposta exige acompanhar casas concretas até voltarem a ser habitadas.
07 · Parte II · As soluções
Os caminhos para pôr mais casas ao alcance das pessoas.
Há casas que podem voltar a ser usadas. Há bairros que precisam de mais construção. Há famílias que precisam de apoio já. A resposta junta intervenções com tempos diferentes e define quem é responsável por as executar.
casas acrescentadas entre 2015 e 2024, segundo a Pew. Uma expansão ao longo de nove anos.
Coordenação · HoustonMais de 100parceiros na rede The Way Home, descrita pela entidade coordenadora.
Aplicação · PortugalTrês horizontesDesbloquear agora, construir nos anos seguintes e manter uma oferta acessível duradoura.
Sínteses de casos diferentes, sem classificação comum: Pew, 18 de Março de 2026 · The Way Home, página institucional consultada em 24 de Outubro de 2026. Os prazos para Portugal são uma proposta de organização, não previsões de impacto.
08 · Construir e travar rendas
Austin aumentou o parque. As rendas desceram.
Entre 2015 e 2024, Austin acrescentou 120 mil casas, mais 30%. A análise da Pew descreve alterações urbanísticas, simplificação do licenciamento e financiamento público de habitação acessível. Os investidores e construtores puderam executar mais projectos.
Austin, cidade · Estimativa Apartment List publicada pela Pew · USD por mês, valores nominais
Uma diferença de 16,2% entre os dois meses. A expansão do parque de 2015–2024 e a comparação das rendas de 2021–2026 têm períodos diferentes.
Fonte: Clifford, Rodnyansky e Su, Pew, 18 de Março de 2026. Evolução descritiva; o gráfico não isola o efeito de cada reforma nem mostra o percurso entre os dois meses.
Consultar os valores deste gráfico
| Mês | USD por mês |
|---|---|
| Dez. 2021 | 1546 |
| Jan. 2026 | 1296 |
O caso mostra uma resposta de vários anos. Uma licença mais rápida ajuda a começar; terrenos preparados, redes, financiamento e capacidade de construção permitem chegar à entrega.
Texas: e os preços de compra das casas?
Também existem dados de venda. O Texas Real Estate Research Center, da Texas A&M, publica um índice com resultados por área metropolitana. Em Julho de 2026, a variação homóloga era negativa em Austin e San Antonio, com diferenças entre mercados.
| Território | Variação homóloga |
|---|---|
| Austin, área metropolitana | -1,4% |
| San Antonio, área metropolitana | -1,1% |
| Texas, total estadual | -0,2% |
Este índice mede preços de venda, num âmbito geográfico e período diferentes do gráfico de rendas da cidade de Austin. A evolução é compatível com mercados sob menor pressão, mas esta tabela não isola o efeito da construção de factores como juros e procura.
Texas Real Estate Research Center, Texas Housing Insight, Setembro de 2026, figura 3. Média móvel e comparação homóloga conforme a fonte; não são rendas nem taxas de crescimento do parque.
O que foi mudado em Austin? A fase 1 do HOME permite até três unidades em determinados lotes residenciais. A cidade publica regras, datas de aplicação e acompanhamento da actividade. Estas reformas recentes são parte da resposta, sem explicar retroactivamente toda a expansão desde 2015.
Austin Development Services, HOME Amendments. Autorizações e candidaturas são etapas anteriores à conclusão.
2017–2022 · Variação do número de casas · Percentagem
Fonte: Pew, 4 de Janeiro de 2024, análise Census / Apartment List. *A comparação do parque exclui Minneapolis do Minnesota; a nota da figura não declara a mesma exclusão nas rendas estaduais. São universos distintos. As medidas urbanísticas incluem reformas anteriores ao plano de 2020.
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| Território | Parque, variação % | Rendas, variação % |
|---|---|---|
| Minneapolis | +12% | +1% |
| Minnesota* | +4% | +14% |
09 · Quem faz o quê?
Uma meta comum precisa de responsáveis em cada etapa.
Houston tem uma rede formal para enfrentar a situação de sem-abrigo. A The Way Home reúne, segundo a entidade coordenadora, mais de 100 parceiros: autoridades locais, entidades de habitação, organizações sociais e outros actores comunitários. O trabalho articula acesso a habitação permanente com serviços de apoio.
Este exemplo trata de realojamento e acompanhamento. A coordenação pode ser útil à recuperação e à construção quando identifica quem disponibiliza a casa, quem financia, quem executa e quem acompanha a família. O número de parceiros, isoladamente, não mede o resultado.
Fonte: Coalition for the Homeless, The Way Home. Descrição institucional do programa, consultada em 24 de Outubro de 2026; não constitui avaliação independente de impacto.
| Participante | Contributo | O que deve ficar verificável |
|---|---|---|
| Estado e municípios | Terrenos, redes, equipas de decisão e condições de acesso. | Prazos por fase, financiamento, critérios e entidade responsável. |
| Construtoras, promotores e financiadores | Capacidade técnica, capital, obra e gestão dos riscos contratados. | Preço, calendário, qualidade, entregas e responsabilidades por atrasos. |
| Proprietários e cooperativas | Imóveis, terrenos e modelos de utilização duradoura. | Contratos, rendas, manutenção e duração das condições de acesso. |
| Sociedade civil e serviços sociais | Conhecimento das necessidades, acompanhamento e participação dos residentes. | Acesso efectivo, permanência e resolução de problemas. |
| Avaliação independente | Acompanhar custos, entregas e condições de vida. | Resultados publicados e comparação com os objectivos. |
Síntese editorial das funções a contratar e acompanhar. Não descreve uma parceria já constituída em Portugal nem um acordo entre todas as construtoras de Austin.
Helsínquia: os ganhos também exigem continuidade
A cidade descreve uma abordagem Housing First, com acesso à casa seguido de apoio. Depois de vários anos de redução, a situação voltou a agravar-se: a fonte municipal indica 979 pessoas sem-abrigo no final de 2025, mais 193 do que em 2024. A autarquia aponta cortes de apoios, custo de vida e desemprego entre os factores de pressão. São factores identificados pela cidade, sem decomposição causal.
Município de Helsínquia, 28 de Janeiro de 2026, actualizado em 11 de Fevereiro. Contagem local; definições e cobertura diferem das portuguesas.
10 · Desbloquear heranças
Uma herança sem acordo pode manter uma casa à espera.
Quando um imóvel pertence a uma herança ainda por partilhar, o desacordo pode atrasar a decisão sobre o seu destino. A criação de uma via específica de venda pode ajudar a resolver esse impasse. O benefício habitacional depende depois do estado da casa, da procura e da utilização que lhe for dada.
A autorização prevê iniciativa de um herdeiro, do cônjuge meeiro ou de testamenteiro com poderes de partilha. Em regra, aponta para dois anos após a abertura da sucessão, com excepções, incluindo inventário já requerido. Prevê avaliação e protecções da casa de família, de incapazes e de ausentes. Os termos aplicáveis precisam de ser confirmados no diploma final.
Base: Lei n.º 49/2026, artigo 2.º. É o conteúdo da autorização legislativa, não uma descrição do decreto-lei final publicado.
Já existe o direito de exigir a partilha, com inventário quando falta acordo. A reforma procura uma via especial para a venda de determinados imóveis. Vender um quinhão hereditário, partilhar a herança e vender um imóvel concreto são actos distintos.
Código Civil, artigos 2101.º e 2102.º, versão consolidada no Diário da República.
O que outros países fazem para resolver impasses
| Local | Mecanismo | Benefício possível | Risco e salvaguarda |
|---|---|---|---|
| FrançaCódigo Civil, 815-5-1 ↗ | Titulares de pelo menos dois terços dos direitos indivisos podem desencadear uma via notarial e judicial para alienação, com excepções. São quotas de propriedade, não uma contagem de herdeiros. | Permite ultrapassar a oposição minoritária. | O tribunal verifica se há prejuízo excessivo para os restantes titulares; há notificação e possibilidade de oposição. |
| França, alteração de 2026Código Civil, 815-6 ↗ | Desde 9 de Abril de 2026, o artigo explicita a autorização judicial para um titular vender sozinho, no quadro de medidas urgentes exigidas pelo interesse comum. | Acrescenta uma resposta judicial a situações urgentes. | Depende da apreciação judicial; não cria uma liberdade geral de venda unilateral. |
| Illinois, EUA755 ILCS 75 ↗ | Para os imóveis abrangidos pelo regime de heirs property: avaliação, possibilidade de os outros comproprietários comprarem os direitos de quem pede a venda e, quando ordenada, venda em mercado aberto como regra, salvo alternativa mais vantajosa. | Combina saída da compropriedade e possibilidade de conservar o património familiar. | Comprar os direitos exige recursos; avaliação, contraditório e regras de venda procuram limitar perdas de valor. É um regime estadual e com âmbito próprio. |
Fontes complementares: Service Public, verificado em 16 de Abril de 2026; Illinois, secção 6, avaliação e secção 7, aquisição de direitos. Não foi identificada nesta pesquisa uma avaliação comparável de quantas casas estes mecanismos colocaram em uso habitacional.
Onde pode ajudar
- Dar uma saída a impasses persistentes.
- Permitir decidir sobre obras, venda ou utilização.
- Reduzir o tempo de indefinição, se o processo funcionar com capacidade e prazos adequados.
O que pode correr mal
- Vendas depreciadas ou custos que consumam parte relevante do valor.
- Pressão sobre herdeiros com menos dinheiro e sobre quem reside na casa.
- Transferência de propriedade sem aumento da oferta habitacional efectiva.
Faz sentido como instrumento dirigido a um bloqueio identificado. A avaliação deve acompanhar a duração dos processos, os valores obtidos, os direitos dos moradores e a utilização posterior. Não se conhece, nestes dados, quantas das 249 mil casas tinham esse bloqueio.
Checklist de salvaguardas para avaliar uma medida deste tipo
Uma grelha de leitura da política. Marcar um ponto regista apenas a sua revisão neste ecrã; não certifica cumprimento legal nem altera o estado da lei.
0 de 7 pontos revistos neste ecrã.
11 · Comparar as medidas
Há medidas para obstáculos diferentes.
Na Irlanda, um apoio paga a recuperação depois de concluídas as obras. Em França, entidades sociais tratam da relação entre proprietários e inquilinos. Vancouver exige declarações de ocupação e faz auditorias. Cada experiência responde a uma parte do problema.
Os casos seguintes foram escolhidos pela relevância para estas casas e pela existência de fontes inspectáveis. Os indicadores e os períodos diferem. A comparação ajuda a perceber os mecanismos e a força da evidência; não permite ordenar os países por sucesso.
Vacant Property Refurbishment Grant · Apoios pagos após conclusão das obras · Contagem anual
Mais 127,3% de pagamentos em 2025 face a 2024. É uma medida da execução do programa.
Entre Julho de 2022 e Dezembro de 2025, houve 16 607 candidaturas, 12 096 aprovações e 4 514 pagamentos. As contagens incluem processos em fases e datas diferentes; a divisão entre pagamentos e aprovações não é uma taxa de sucesso de uma mesma coorte.
Fonte: Departamento da Habitação da Irlanda, 26 de Janeiro de 2026. Apoios pagos após obras concluídas e documentação verificada. A contagem não mede o efeito adicional face ao que aconteceria sem o programa.
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| Ano | Apoios pagos |
|---|---|
| 2024 | 1349 |
| 2025 | 3066 |
A tabela das medidas: resultado, evidência e condições
10 medidas · Dados de períodos diferentes, indicados em cada linha. Consulta: 24 de Outubro de 2026.
Em ecrãs pequenos, deslize a tabela na horizontal. A área também pode receber foco e ser percorrida com as setas.
| Local e medida | Resultado e período | Como sabemos | Condições a avaliar em Portugal |
|---|---|---|---|
| Austin, Texas, EUAHOME: mais unidades em lotes residenciaisFonte ↗ | A página municipal descreve até três unidades em lotes SF-1, SF-2 e SF-3 na fase 1; candidaturas desde Fevereiro de 2024. | Regra e implementação documentadas A reforma recente não explica retroactivamente toda a construção de 2015–2024 nem toda a descida das rendas. | Rever densidade e procedimentos onde redes, equipamentos e procura permitam; acompanhar autorizações, conclusões e ocupação. |
| Minneapolis, EUAApartamentos junto de transportes e revisão do estacionamentoFonte ↗ | Entre 2017 e 2022, +12% de casas e +1% nas rendas na comparação publicada pela Pew. | Comparação descritiva A análise da Reserva Federal de 2025 dá relevo à quebra da procura; não isola um efeito causal das regras. | Preparar capacidade de construção e transportes em conjunto; acompanhar financiamento e viabilidade. |
| IrlandaApoiar a recuperaçãoFonte ↗ | 3 066 apoios pagos em 2025, após conclusão das obras; 1 349 em 2024. | Execução administrativa Conta obras apoiadas concluídas. Não estima quantas aconteceriam sem o apoio. | Apoio técnico e financiamento para obras, com verificação da ocupação e condições de acesso. Pagamento no fim exige capacidade para antecipar a despesa. |
| FrançaTributar a desocupaçãoFonte ↗ | Redução estimada de 13% na taxa de casas vagas, 1997–2001, atribuída ao imposto introduzido em 1999. | Avaliação quase-experimental Diferenças-em-diferenças com emparelhamento. Efeito relativo, sujeito às hipóteses do método, observado num contexto histórico específico. | Identificar casas habitáveis e procura local; assegurar fiscalização e distinguir obras, heranças e impedimentos efectivos. |
| Vancouver, CanadáDeclaração anual, imposto e auditoriasFonte ↗ | Menos 58% de imóveis classificados como vagos entre 2017 e 2023. | Evolução observada A própria autarquia alerta para a dificuldade de isolar o efeito do imposto. Não é uma estimativa causal de 58%. | Uma base verificável de ocupação, auditorias e excepções justificadas permitem aplicar a medida com consistência. |
| FrançaIntermediação no arrendamentoFonte ↗ | Cerca de 86 800 lugares em 2024 na intermediação financiada pelo Estado, 2,5 vezes o parque de 2018. | Capacidade administrativa São lugares para pessoas, não um número de casas recuperadas ou de vagas eliminadas. | Entidades acreditadas podem gerir contratos, cobrar rendas e acompanhar famílias. Exige financiamento estável e capacidade local. |
| Auckland, Nova ZelândiaPermitir maior densidade residencialFonte ↗ | Rendas de novos contratos estimadas 23% abaixo do cenário sem reforma, em 2024, oito anos depois da alteração de 2016. | Avaliação com controlo sintético Comparação com um cenário estimado a partir de outras áreas da Nova Zelândia. Não é uma descida nominal de 23% desde 2016. | Aumentar capacidade de construção onde há procura, articulando redes, transportes e licenciamento. O efeito leva anos e depende da execução. |
| Viena, ÁustriaManter um parque acessível duradouroFonte ↗ | Cerca de 220 mil casas municipais e mais de 200 mil subsidiadas, segundo a cidade em Junho de 2024. | Dimensão do parque É um stock acumulado. Estes números não medem o efeito causal nas rendas nem casas vagas recuperadas. | Construir, adquirir e conservar habitação com condições de acesso duradouras. Exige terrenos, equipas, financiamento e manutenção. |
| Porto, PortugalArrendar para subarrendar: Porto com SentidoFonte ↗ | A página municipal descreve o Município como arrendatário, representado pela Porto Vivo, SRU, com gestão do imóvel e contratos de cinco anos, renováveis. | Instrumento municipal existente Descreve o modelo; não mede nesta tabela casas adicionais, redução de rendas ou execução actual. | Intermediação já tem precedente português; avaliar captação efectiva, condições de renda e custo de gestão. |
| Helsínquia, FinlândiaHousing First e acompanhamentoFonte ↗ | O Município reportou 979 pessoas sem-abrigo no final de 2025, após uma redução de vários anos e novo aumento recente. | Resultado e contexto administrativos Não é uma avaliação causal do programa. Definições e cobertura diferem de Portugal. | Combinar acesso à casa e apoio social continuado; proteger a continuidade de recursos e acompanhar permanência. |
Em 2016, a cidade permitiu maior densidade em cerca de três quartos do solo residencial. Um estudo publicado em 2026 compara as rendas de novos contratos com um cenário sem reforma, construído a partir de outras áreas da Nova Zelândia.
2024 · Índice ilustrativo das rendas de novos contratos · Cenário estimado sem reforma = 100
Cenário estimado
Observado, normalizado
O resultado preferido dos autores aponta para rendas 23% inferiores ao cenário sem reforma, oito anos depois. Os dois valores do gráfico normalizam essa estimativa; não são rendas em euros ou dólares.
Fonte: Ryan Greenaway-McGrevy e Yun So, Economic Inquiry, 11 de Julho de 2026. Controlo sintético com índice hedónico de novos contratos, 2000–2024. O efeito depende da comparação estimada e das hipóteses do método; não implica uma descida nominal de 23% desde 2016 nem prevê o resultado em Portugal.
Consultar os valores deste gráfico
| Cenário | Índice (sem reforma = 100) |
|---|---|
| Sem reforma, estimado | 100 |
| Com reforma, observado normalizado | 77 |
12 · Políticas: o que já existe?
A lei, a execução e o resultado têm de ser acompanhados separadamente.
Esta selecção distingue instrumentos jurídicos em vigor, uma reforma aprovada pelo Governo e reforços propostos nesta história. A existência de uma lei não demonstra a sua aplicação em cada município nem o seu impacto. A lista não é um inventário de toda a legislação habitacional.
Há execução comunicada no 1.º Direito: em 17 de Agosto de 2026, o IHRU anunciou 28 700 respostas habitacionais concluídas no âmbito do PRR. A categoria inclui soluções habitacionais distintas; esse comunicado não comprova que todas sejam casas novas ou já entregues às famílias.
IHRU, balanço publicado em 17 de Agosto de 2026. Resultado administrativo comunicado pela entidade executora, sem auditoria independente nesta história.
6 políticas · Estado consultado em 24 de Outubro de 2026. «Em vigor» refere-se ao instrumento jurídico; a execução não foi auditada nesta lista.
Aprovado pelo Governo; vigência por confirmarProcesso especial para vender imóveis de heranças indivisas
Autorização publicada em 17 de Agosto; aprovação governamental em 22 de Outubro de 2026. Publicação do decreto-lei e entrada em vigor não confirmadas nesta consulta.
- Porque considerar
- Pode resolver o impasse num imóvel sem esperar pela partilha de todo o património.
- Risco ou limite
- Custas, duração do processo, contestação do preço e desigual capacidade dos herdeiros para adquirir o imóvel.
- O que falta verificar ou executar
- Confirmar o diploma final, salvaguardas e data de vigência; acompanhar processos, duração, preço e utilização posterior.
Fonte: documento oficial ↗.
Instrumento em vigorDireito de exigir a partilha
Os artigos 2101.º e 2102.º do Código Civil já permitem exigir a partilha e recorrer a inventário quando falta acordo.
- Porque considerar
- Existe uma via para terminar a indivisão, mesmo sem consenso sobre a partilha.
- Risco ou limite
- A existência do direito não garante rapidez processual nem uma casa disponível para habitar.
- O que falta verificar ou executar
- Medir tempos e custos, melhorar informação e apoio à resolução de conflitos.
Fonte: documento oficial ↗.
Instrumento em vigor1.º Direito: apoio a soluções habitacionais
O Decreto-Lei n.º 37/2018 prevê soluções para pessoas em condições indignas e sem capacidade financeira, incluindo reabilitação, aquisição, construção e arrendamento.
- Porque considerar
- Articula financiamento e respostas locais para necessidades habitacionais identificadas.
- Risco ou limite
- Financiamento previsto ou contratado pode demorar a traduzir-se em ocupação. Há requisitos de acesso e limites orçamentais.
- O que falta verificar ou executar
- Publicar execução por fase, famílias alojadas, rendas e manutenção. Esta lista não audita a execução actual do programa.
Fonte: documento oficial ↗.
Instrumento em vigorIMI agravado sobre devolutos em zonas de pressão urbanística
O artigo 112.º-B do CIMI prevê agravamentos e afecta a receita adicional à política municipal de habitação. A classificação e aplicação concreta têm de ser verificadas.
- Porque considerar
- Pode alterar o incentivo a manter um imóvel devoluto onde existe procura.
- Risco ou limite
- Sem identificação fiável e fiscalização, pode ter pouco alcance; impedimentos e situações protegidas exigem tratamento adequado.
- O que falta verificar ou executar
- Avaliar aplicação local, receita e imóveis que regressam ao uso, sem confundir receita com oferta criada.
Fonte: documento oficial ↗.
Reforço proposto nesta históriaEquipas locais para obras, heranças e entrada em uso
Proposta editorial de articulação entre município, proprietários, técnicos e entidades sociais. Não se afirma que estas equipas estejam ausentes de todos os municípios.
- Porque considerar
- Trata o bloqueio concreto e acompanha a casa até à ocupação.
- Risco ou limite
- Duplicar estruturas ou criar mais uma etapa administrativa sem capacidade de decisão.
- O que falta verificar ou executar
- Definir responsável, orçamento, prazos e avaliação de um piloto local.
Proposta editorial de reforço; não é uma iniciativa legislativa identificada.
Reforço proposto nesta históriaTerrenos e financiamento com condições duradouras de acesso
Proposta de reforço da execução e de condições contratuais para habitação pública, cooperativa e parcerias. Existem instrumentos; não se apresenta a ideia como inexistente em Portugal.
- Porque considerar
- Pode combinar construção e rendas acessíveis durante períodos longos.
- Risco ou limite
- Contratos mal desenhados podem transferir riscos públicos ou perder acessibilidade ao longo do tempo.
- O que falta verificar ou executar
- Verificar viabilidade, duração das condições, manutenção, transparência e interesse público.
Proposta editorial de reforço; não é uma iniciativa legislativa identificada.
Descarregar estados, definições e fontes (JSON) · Tabela de políticas (CSV).
13 · Curto, médio e longo prazo
Escolher a medida depois de conhecer o bloqueio.
A leitura destes casos sugere uma sequência de trabalho. É uma proposta editorial de adaptação, apoiada na evidência acima e nas recomendações da OCDE para Portugal em 2026. Os resultados estrangeiros não foram aplicados às 249 mil casas identificadas nos Censos.
0–2 anos · Horizonte proposto
Desbloquear e proteger
Usar casas existentes e apoiar quem já não consegue pagar.
- Registo local, contacto com proprietários e triagem técnica das casas vagasQuem: Municípios, proprietários e equipas técnicas.Verificar: Casas confirmadas, impedimentos resolvidos e ocupações verificadas.
- Apoio às obras e intermediação no arrendamentoQuem: Financiadores públicos, construtoras e entidades sociais.Verificar: Casas ocupadas, renda praticada e custo público por casa.
- Apoios à renda sujeitos a condição de recursos e prevenção da perda de casaQuem: Estado, municípios e serviços sociais.Verificar: Famílias apoiadas, permanência na habitação e taxa de esforço.
Prazos indicativos para organizar decisões e execução. As frentes sobrepõem-se e podem começar em paralelo; os casos estrangeiros não demonstram estes prazos para Portugal.
Enquadramento: OCDE, Economic Surveys: Portugal 2026, capítulo sobre habitação. A sequência e as condições propostas são uma síntese editorial, sem estimativa de custos ou impacto para Portugal.
Que atalhos podem falhar?
Apoiar a compra num mercado com oferta limitada. O FMI alertou em Maio de 2026 que garantias públicas e isenções para primeiros compradores aumentaram a procura e agravaram desequilíbrios em Portugal. Recomenda apoio dirigido às famílias vulneráveis e remoção de obstáculos à oferta.
Proteger contratos sem acompanhar a oferta. Um estudo quase-experimental sobre São Francisco encontrou menor saída dos inquilinos protegidos e uma redução de 15% da oferta de arrendamento dos senhorios abrangidos. Refere-se à alteração de 1994; não permite atribuir esse efeito a qualquer modelo de regulação de rendas.
Contar anúncios e aprovações como entregas. Um programa precisa de acompanhar casas ocupadas, condições de acesso e permanência. Benefícios fiscais e contratos assinados devem ser avaliados pelos resultados que produzem.
FMI, declaração da missão de 6 de Maio de 2026 · Diamond, McQuade e Qian, American Economic Review, 2019. A última recomendação é uma proposta editorial de avaliação.
Como saber se uma medida está a resultar?
| Pergunta | O que publicar |
|---|---|
| Chegou a ter moradores? | Casas ocupadas e permanência aos 12 e 24 meses, verificadas por coorte de entrada. |
| Ficou acessível? | Renda, rendimento dos residentes e taxa de esforço, com mediana e distribuição. |
| Quanto custou e demorou? | Custo público por casa ocupada, tempo até ocupação e despesas de manutenção. |
| Fez diferença? | Comparação com casos semelhantes sem apoio, quando o desenho permitir; separar resultados brutos de efeitos adicionais estimados. |
Uma casa recuperada passa a contar para esta resposta quando alguém consegue viver nela.
14 · É membro do Governo?
É membro do Governo? Comece por tornar os compromissos verificáveis.
Uma missão nacional pode juntar decisões públicas, capacidade privada e participação da sociedade civil. Este guia propõe um ciclo trimestral: publicar resultados obtidos, explicar os bloqueios e assumir os passos seguintes. Explore o que muda quando troca de perspectiva.
Um trimestre, quatro compromissos
Começar o trimestre com compromissos verificáveis.
Escolher resultados, territórios e recursos. A meta deve caber na capacidade de execução e ter uma definição estável.
- Definir casas a concluir e ocupar, condições de renda e necessidades a atender.
- Identificar orçamento, responsável, dependências e prazo de cada frente.
- Publicar o ponto de partida e os critérios de contagem.
Nomear uma coordenação com mandato, orçamento e responsáveis por decisão.
Pedidos e contributos desta perspectiva
O que pedir às outras entidadesAos municípios: publicar necessidades e execução agregadas. Aos ministérios: identificar decisões pendentes, terrenos e financiamento.
O que colocar à disposiçãoFinanciamento previsível, decisões coordenadas e prestação pública de contas.
Ver a pergunta pública e o compromisso seguinte
Pergunta para a apresentação trimestral: Que terrenos preparados, projectos, equipas e recursos faltam para executar este trimestre?
Próximo compromisso: No balanço, comparar o compromisso inicial com resultados efectivos, sem mudar a definição da meta.
O que deve aparecer no balanço trimestral?
| Campo | Exigência |
|---|---|
| Meta e definição | Valor inicial, território, universo, prazo e critério de conclusão. |
| Resultado | Casas concluídas, entregues e ocupadas em colunas diferentes; renda, custo e tempo. |
| Desvio | Diferença face à meta, razão e eventuais revisões dos dados. |
| Bloqueio | Decisão em falta, entidade responsável e data de resposta. |
| Pedido público | Contributo necessário, requisitos, canal formal e critérios de selecção. |
| Próximo trimestre | Acção, responsável, recursos e data de verificação. |
Proposta editorial: a cadência trimestral e este modelo não são uma lei nem um programa oficial. Esquema ilustrativo, sem resultados simulados. Descarregar modelo de balanço e pedido de dados ↓.
Uma resposta já existente · Lisboa
Renda acessível: das obras à entrega das chaves.
O Programa Renda Acessível (PRA) de Lisboa disponibiliza habitações por concurso e sorteio a pessoas e famílias com rendimentos comprovados que têm dificuldade em pagar as rendas do mercado. A candidatura é gratuita. As condições e as rendas de cada casa devem ser consultadas no respectivo concurso.
| Exemplo | Escala comunicada | Fonte e alcance |
|---|---|---|
| Rua Ferreira de Castro | 60 habitações, T0 a T4 | Entrega anunciada pela Gebalis em 8 de Outubro. |
| Edifício A da Flamenga | 72 habitações, T0 a T4 | Entrega noticiada pelo Olhares de Lisboa em 26 de Outubro; cerca de 20 milhões de euros de investimento, com financiamento PRR, segundo a notícia. |
Gebalis, 8 de Outubro · Olhares de Lisboa, 26 de Outubro. São dois edifícios, 132 habitações comunicadas. Este recorte não é o total anual nem o total do PRA. A segunda entrega não foi confirmada nesta história num relatório municipal de execução.
A construção pública e a recuperação de imóveis existentes podem avançar em conjunto. Estas entregas locais não são directamente comparáveis às 249 mil casas identificadas no país nos Censos de 2021. Nesse universo, falta confirmar disponibilidade, situação jurídica, localização e custo das obras.
Como comparar a escala e o resultado?
No mesmo concelho e período, publicar casas disponibilizadas, candidaturas elegíveis, rendas contratadas e peso no rendimento. Nas casas vagas, contar separadamente as identificadas, as recuperáveis, as intervencionadas e as que voltaram a ter moradores. Acompanhar prazos e custo por casa ocupada permite avaliar as duas vias.
Câmara de Lisboa: programas e condições gerais · Habitar Lisboa: concursos e habitações. Referências consultadas em 28 de Outubro de 2026. As rendas destes dois edifícios e o número de candidaturas elegíveis não foram apurados nesta secção.
Enquadramento · Constituição
O que exige o direito à habitação?
A Constituição reconhece o direito a uma habitação adequada e impõe ao Estado políticas para o concretizar. Prevê várias formas de assegurar esse acesso.
Ler o artigo 65.º para além do primeiro número
- Planeamento: articular habitação, transportes e equipamentos sociais.
- Oferta: promover habitação económica e social com as autarquias, estimular a construção privada subordinada ao interesse geral e apoiar cooperativas, comunidades e autoconstrução.
- Acesso: prosseguir uma política de rendas compatíveis com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.
- Território: regular os solos urbanos, realizar expropriações necessárias à utilidade pública urbanística e garantir participação no planeamento.
O artigo 65.º não estabelece uma atribuição universal e automática de uma casa do Estado. A sua concretização pode incluir arrendamento, habitação pública, cooperativa ou privada. O Tribunal Constitucional reconhece deveres públicos de actuação e protecção contra a privação arbitrária da habitação. A escolha das medidas está sujeita a esses deveres.
A propriedade privada tem também protecção constitucional. O artigo 62.º exige base legal e justa indemnização para a requisição e a expropriação por utilidade pública.
Síntese explicativa: Constituição, artigos 62.º e 65.º · Acórdão 847/2023, ponto 17: deveres públicos e protecção da habitação · Acórdão 299/2020: acesso à habitação e propriedade.
Fontes e método
De onde vêm estes números
Esta história parte da investigação do Analisa sobre habitação. Os gráficos sobre casas vagas foram desenhados a partir de tabelas oficiais do IHRU que publicam dados do INE. A segunda parte acrescenta investigação internacional e recomendações para Portugal, com fontes junto de cada caso.
Definições, datas e verificações
- Universo: alojamentos familiares clássicos. Residências secundárias ou sazonais são uma categoria separada dos alojamentos vagos.
- Conservação: no estudo do IHRU, «boas condições» inclui edifícios sem necessidade de reparação ou com reparações ligeiras (p. 31, nota 13). A tabela 11 usa uma apresentação abreviada; seguimos a definição explícita da nota. Os outros valores correspondem a reparações médias ou profundas.
- 249 mil e 155 mil: o Analisa destaca 154 962 vagos por outros motivos em edifícios sem necessidade de reparação. O grupo desta história inclui também reparações ligeiras e chega a 248 534, confirmado na tabela do IHRU. As duas definições são diferentes.
- Geografia: sete regiões NUTS II da delimitação de 2013, tal como no boletim de 2023. Os valores regionais abrangem todos os vagos. Não inferimos a distribuição regional das casas com menores necessidades de obras.
- Datas: observações dos Censos 2021, comparadas com 2011 apenas no mesmo quadro do IHRU. O estudo publicado em 2024 não constitui uma contagem de casas vazias em 2024.
- Validação: transcrição revista nas páginas renderizadas dos PDF; somas de categorias, conservação e regiões reconciliadas com os totais nacionais. Percentagens e diferenças calculadas sem arredondamento intermédio.
- Escalas: todos os gráficos de barras começam em zero; os pares de barras de Austin, Minneapolis, Irlanda e Auckland usam a mesma escala para os dois valores.
- Consulta: 24 de Outubro de 2026. A API do INE devolveu respostas lentas e erros; os valores usados foram verificados nas publicações oficiais do IHRU.
Como foram comparadas as soluções?
Os dados foram confirmados nas publicações identificadas. Austin usa dois meses de renda; Minneapolis usa variações de 2017–2022; os períodos não foram alinhados artificialmente. A tabela de responsabilidades e os horizontes portugueses são propostas editoriais.
Casos seleccionados pela relação com os obstáculos à utilização de casas e pela existência de fontes públicas. Períodos, universos e métricas mantidos separados: pagamentos, lugares, imóveis vagos, stock e rendas de novos contratos. Os números administrativos não demonstram causalidade. As avaliações usam diferenças-em-diferenças (França) e controlo sintético (Auckland), sujeitos às respectivas hipóteses. A crítica da Cour des comptes de 2025 acompanha o resultado histórico francês. Não se extrapolam efeitos para Portugal nem se apresenta esta selecção como revisão sistemática de todas as políticas de habitação.
Descarregar os dados, definições e fontes das medidas (JSON) · Tabela das medidas (CSV).